Il est des situations rares dans lesquelles le vendeur (relevant de l’article 8 du CGI), propriétaire d’un immeuble depuis plus de trente ans va quand même se trouver devoir payer l’impôt sur la plus-value…
Une fausse illusion que vient révéler l’administration fiscale par la distorsion du traitement qu’elle applique à la durée de détention du terrain et à celle des constructions.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise en principe au-delà d’un délai de détention de trente ans.
En l’espèce, l’administration fiscale ignore la théorie civile de l’accession aux termes de laquelle l’accessoire devrait suivre le principal.
Le droit fiscal distingue ainsi :
Dès lors, en cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :
Dans le cas particulier d’un terrain qui appartient depuis plus de trente ans à un vendeur, celui-ci ne doit ainsi pas imaginer être exonéré de l’impôt sur la plus-value.
Le vendeur devra déterminer la plus-value taxable générée par la construction.
Si la construction est par ailleurs achevée depuis plus de cinq, le vendeur pourra faire application du forfait de 15 % pour travaux[1] représentant forfaitairement les travaux supportés postérieurement à l’achèvement.
Cette solution, énoncée par l’administration
fiscale au BOFiP-Impôts[2], a été
confirmée par le rapporteur public du Conseil d’Etat, Madame Bokdam-Tognetti
dans ses conclusions sur les modalités de calcul de l’impôt en cas de
démolition des constructions existantes et de reconstruction d’un nouvel
immeuble vendu inachevé[3].
[1] V. en ce sens, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 400, 20 décembre 2013.
[2] BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 n° 110, 12 septembre 2012 ; BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 40, 24 août 2018, « Immeubles construits par le cédant »
[3] CE 30 juin 2016 n° 375547, 9e et 10e ch. : RJF 11/16 n° 966, concl. E. Bokdam-Tognetti (C 966)