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Pas d’exonération automatique de plus-value immobilière après 30 ans de détention

Il est des situations rares dans lesquelles le vendeur (relevant de l’article 8 du CGI), propriétaire d’un immeuble depuis plus de trente ans va quand même se trouver devoir payer l’impôt sur la plus-value…

Une fausse illusion que vient révéler l’administration fiscale par la distorsion du traitement qu’elle applique à la durée de détention du terrain et à celle des constructions.

Rappel général des abattements pour durée de détention :

Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise en principe au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Détermination de la plus-value en cas de construction ultérieure sur le terrain :

En l’espèce, l’administration fiscale ignore la théorie civile de l’accession aux termes de laquelle l’accessoire devrait suivre le principal.

Le droit fiscal distingue ainsi :

  • La fraction de la plus-value afférente au terrain : date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction.
  • La fraction de la plus-value afférente à la construction : date du début d’exécution des travaux de construction. La preuve du début d’exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie.

Dès lors, en cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :

  • le coût des travaux de construction, d’une part. Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d’une réduction d’impôt sur le revenu est sans incidence.
  • le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.
plus value immobilier

Dans le cas particulier d’un terrain qui appartient depuis plus de trente ans à un vendeur, celui-ci ne doit ainsi pas imaginer être exonéré de l’impôt sur la plus-value.

Le vendeur devra déterminer la plus-value taxable générée par la construction.

Si la construction est par ailleurs achevée depuis plus de cinq, le vendeur pourra faire application du forfait de 15 % pour travaux[1] représentant forfaitairement les travaux supportés postérieurement à l’achèvement.

Cette solution, énoncée par l’administration fiscale au BOFiP-Impôts[2], a été confirmée par le rapporteur public du Conseil d’Etat, Madame Bokdam-Tognetti dans ses conclusions sur les modalités de calcul de l’impôt en cas de démolition des constructions existantes et de reconstruction d’un nouvel immeuble vendu inachevé[3].

[1] V. en ce sens, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 400, 20 décembre 2013.

[2] BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 n° 110, 12 septembre 2012 ; BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 40, 24 août 2018, « Immeubles construits par le cédant »

[3] CE 30 juin 2016 n° 375547, 9e et 10e ch. : RJF 11/16 n° 966, concl. E. Bokdam-Tognetti (C 966)