Le rôle du notaire dans la remise en état d’un site pollué

La réhabilitation des sites et des sols pollués concerne, dans notre droit, une multitude de débiteurs. Pour en rendre compte, nous isolerons néanmoins le cas des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), qui seules feront l’objet de notre développement en raison de leur caractère éminemment polluant. Citons néanmoins à titre d’exemples l’obligation légale du détenteur de déchets et l’obligation prétorienne des propriétaires-détenteurs de ces déchets.

Revenons aux ICPE : qu’il s’agisse d’une installation soumise à autorisation, enregistrement ou simple déclaration, selon le degré de pollution engendré par le site industriel, le dernier exploitant est en principe tenu d’une obligation administrative de réhabilitation. Cette obligation, relevant de la compétence du préfet, est d’ordre public, toute clause de non-garantie l’ayant pour objet étant nulle et sans effet.

Dans un passé récent, cette obligation administrative n’était pas non plus susceptible d’être transmise à un tiers, tel qu’un promoteur immobilier ou un aménageur-dépollueur. En revanche, la jurisprudence avait admis très tôt la possibilité de transférer la charge financière et la maîtrise d’ouvrage destravaux de réhabilitation. Néanmoins, cette convention, conclue entre le dernier exploitant et le tiers acquéreur, était inopposable à l’administration et ne protégeait pas le dernier exploitant d’une éventuelle action en responsabilité extracontractuelle exercée par un tiers. Autrement dit, l’exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement restait seul responsable de la remise en état du site en fin d’exploitation.

En pratique, cette situation engendrait de nombreuses difficultés, notamment lors de l’élaboration par le notaire des accords entre le vendeur et l’acquéreur d’un terrain ayant supporté une ICPE.

Cette impossibilité de transfert des obligations en matière d’ICPE a ainsi laissé en friche de nombreux terrains industriels, au détriment non seulement de la protection de l’environnement, mais également d’une densification efficace du bâti en zone urbaine.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, communément dénommée « loi ALUR », a adopté plusieurs mesures salutaires concernant la réhabilitation des sites pollués. Parmi ces innovations, figure l’article L. 512-21 du Code de l’environnement, autorisant désormais un tiers intéressé à se substituer à l’exploitant débiteur de l’obligation administrative de réhabilitation dans le domaine des installations classées pour la protection de l’environnement.

Grâce à la loi nouvelle, entrée en vigueur le 18 août 2015, le dernier exploitant d’un site pollué a désormais la faculté de s’affranchir partiellement ou totalement de sa responsabilité, en transférant son obligation de remise en état à un tiers intéressé. Dans cette hypothèse, le tiers s’engage à réaliser les travaux de remise en état du terrain, afin de le conformer à son usage futur. Il prend également en charge les risques environnementaux futurs, le dernier exploitant restant néanmoins tenu subsidiairement.

Ce transfert d’obligations nécessite naturellement la rédaction de clauses très précises dans les actes que le notaire est chargé d’instrumenter. La procédure extrêmement encadrée implique également une vigilance accrue du notaire.

Il convient de souligner certains points de souplesse du mécanisme mis en place par le législateur :

• le transfert de responsabilité peut être partiel ou total, tant à l’égard du contenu de la remise en état : l’exploitant et le tiers demandeur pouvant se répartir les mesures de surveillance et de gestion de la pollution, que par rapport à la géographie du site : le tiers intéressé ayant la possibilité de ne se substituer à l’exploitant que sur une partie du terrain. Dans ce cas, le dernier exploitant conserve l’obligation de remise en état de la partie restante ou la transfère à un autre tiers ;
• le transfert de responsabilité peut intervenir lors de la cessation d’activité de l’installation classée, ou plus tard, sans limitation de temps ;
• le transfert peut également intervenir alors même que l’exploitant n’existe plus, afin de limiter au maximum les sites pollués « orphelins » ;
• enfin, le tiers demandeur peut être n’importe quelle personne, publique ou privée, physique ou morale, dès lors qu’elle dispose, outre des garanties financières qui seront détaillées par la suite, soit de la maîtrise foncière du terrain, soit de l’autorisation écrite du propriétaire de réaliser les travaux de dépollution.

Ainsi, notamment sur les conseils du notaire, des promoteurs, des aménageurs mais également des sociétés spécialisées dans la dépollution sont amenés à prendre en charge la remise en état de sites pollués.