CAPNOT, l'Expertise Notariale
CAPNOT, l'Expertise Notariale Dans les outils de lutte contre le dérèglement climatique et de mise en action de la politique de rénovation énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a une bonne place.
Prévue par la loi ELAN, une refonte du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Depuis les nouveaux DPE sont notamment opposables aux vendeurs.
La réforme a fait l’objet de deux décrets du 17 décembre 2020et de trois arrêtés qui précisent la méthode de calcul et la définition des étiquettes.
Ainsi depuis le 1er juillet 2021, il convient d’utiliser le pluriel car les nouveaux DPE diffèrent selon chaque immeuble.
Après trois mois d’application sur le parc immobilier français, le nouveau DPE a reçu de nombreuses critiques de la part des professionnels du secteur.
Face à ces critiques, le gouvernement a décidé de suspendre jusqu’au 1er novembre 2021. le nouveau DPE pour les seuls logements construits avant 1975
Les DPE réalisés pour les biens immobiliers construits avant 1975 seront tous réédités par les auteurs des diagnostics. Le gouvernement conseille aux propriétaires qui n’auraient pas encore fait le diagnostic énergétique d’attendre la mise à jour qui arrive le 1er novembre.
Aussi ce qui suit est écrit sous réserve, concernant les logements d’avant 1975, de la mise à jour annoncée.
Il existe plusieurs types de diagnostics selon l’usage du bâtiment et selon qu’il s’agit d’un bâtiment collectif ou d’une maison individuelle ; il est distingué aussi entre l’immeuble à usage d’habitation et celui à un autre usage et, entre les immeubles neufs et les immeubles existant.
L’arrêté du 31 mars 2021 propose sept modèles de diagnostics différents rien que pour les immeubles à l’usage d’habitation…
Il est à noter que chaque maison accolée s’apparente à une maison individuelle et que pour constituer un « bâtiment de maisons accolées » le bâtiment dans son ensemble comporte au moins deux logements accolés et, au maximum, un logement superposé à d’autres logements (Guide à usage des diagnostiqueurs performance énergétique 2021, du ministère de la transition écologique).
Les nouveaux textes suppriment la tolérance qui prévoyait que le DPE établi pour un immeuble valait, lors d’une vente, comme DPE pour tout appartement de cet immeuble.
Il est introduit l’extension du DPE à l’ensemble des bâtiments collectifs d’habitation ; l’obligation n’est donc plus restreinte aux seuls immeubles concernés par l’obligation de réalisation d’un DPE collectif. (Code de la construction et de l’habitation – CCH, art. R126-20).
Le nouvel article D126-19 du CCH, issu du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, maintient, dans les limites suivantes, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 :
— les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022;
— les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
« Lorsque l’immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur », mentionne l’alinéa premier de l’article L126-28 du CCH.
Aussi le vendeur doit faire réaliser le diagnostic dès la décision de vendre et au plus tard au moment de l’éventuelle conclusion d’un mandat de commercialisation ou de la publication d’une annonce. C’est incontournable car le vendeur doit préciser dans les annonces immobilières les mentions exigées par la réglementation, et communiquer le diagnostic à l’acquéreur intéressé lors de l’établissement de l’avant-contrat.
Il est conseillé aux vendeurs de solliciter la réalisation du DPE dans un premier temps, puis de faire réaliser, lorsque le projet de vente est plus avancé, les diagnostics ayant une durée de validité plus courte que celle du DPE.
Jusqu’au 30 juin 2021, l’article L271-4 du CCH précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’ont qu’une valeur indicative.
À compter du 1er juillet 2021, ledit texte précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le DPE qui n’ont qu’une valeur indicative. Donc a contrario, les autres informations du DPE portant sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et la classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer la performance énergétique sont des informations dont l’acquéreur peut se prévaloir à l’encontre du vendeur.
Précisément, la portée du DPE est modifiée. Avant le 1er juillet 2021, l’article L 271-4 du CCH précisait que « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique […] qui n’ont qu’une valeur indicative ».
Dans sa nouvelle rédaction, applicable à compter du 1er juillet 2021, ce même texte énonce que «L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative ». Il en résulte que l’acquéreur peut se prévaloir des « informations » figurant dans le diagnostic (CCH, art. L271-4, II, al. 4).
Il ressort de l’article L271-4 que le diagnostic comporte deux parties : d’une part des « informations » et, d’autre part, des « recommandations ».
Quelles sont les informations qui sont devenues opposables ?
Leur contenu varie selon l’immeuble objet du diagnostic. D’une manière générale ces informations consistent en des calculs, réalisés selon une méthode imposée, des « évaluations » et des « classements » de la performance énergétique, de la quantité de gaz à effet de serre émise, de la performance de l’isolation, etc.
L’opposabilité ne va pas seulement porter sur les deux « étiquettes » relatives à la performance énergétique et climatique et aux émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostic va comporter d’autres éléments opposables, en particulier l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement et le montant des consommations annuelles d’énergie détaillées.
Plus généralement, l’acquéreur pourra invoquer à l’encontre du vendeur tous les « défauts de conformité » affectant le diagnostic.
Les vendeurs sont, à titre temporaire, autorisés à produire les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021. Ces diagnostics demeurent régis par l’ancienne législation, et donc par l’article L274-1 du CCH, dans sa rédaction antérieure au 1er juillet 2021. L’acquéreur ne peut donc se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations qui y sont contenues, qui n’ont qu’une valeur indicative.
Le DPE doit être accompagné d’un audit énergétique lorsque la vente porte sur un logement constituant une « passoire thermique », ce qui suppose qu’il ait une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an.
À compter du 1er janvier 2022, tout acte de vente d’un bien à usage d’habitation ayant des consommations supérieures au seuil de 330 kWh devra rappeler l’obligation prévue à l’article L173-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L173-2, III, al. 1er. – CCH, art. L111-10-4-1 ancien, III, al. 1er). Selon ce même texte, à compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d’habitation, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, ne devra pas excéder le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an. À compter du 1er janvier 2028, en cas de vente d’un bien à usage d’habitation dont la consommation énergétique excédera le seuil légal, il devra être mentionné dans l’acte que l’obligation imposée par l’article L173-1 du CCH n’est pas respectée.
Les défectuosités dont peut être atteint le DPE constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil qui pourrait justifier un recours de l’acquéreur contre le vendeur.
