Le droit de préférence du Preneur à bail commercial en quelques questions/réponses

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (loi dite Pinel)  relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a instauré un droit de préférence légal (nonobstant le droit de préférence conventionnel prévu éventuellement au bail) au profit du preneur à bail commercial.

Si le concept paraît simple : offrir au locataire commercial une occasion de se rendre propriétaire des murs au sein desquels il exploite son activité, il peut s’avérer complexe dans sa mise en œuvre.

Voici quelques questions/réponses éclairant le fonctionnement de ce dispositif :

1. J’ai conclu un bail commercial pour mon local professionnel : puis-je bénéficier de ce droit de préférence ?

On sait que pour l’exercice d’une activité professionnelle, les parties peuvent envisager la signature d’un contrat de « bail commercial », à la place d’un bail professionnel. C’est ce que l’on appelle l’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux (qui est en principe réservé à la location de locaux artisanaux, industriels ou commerciaux).

S’agissant du droit de préférence toutefois, l’article L.145-46-1 du Code de commerce vise l’application de ce droit pour la vente « d’un local à usage commercial ou artisanal ». C’est donc l’usage qui est visé et non l’activité développée par le preneur, de telle sorte qu’il faille, sans doute, considérer que l’activité professionnelle soit exclue du mécanisme.

2. Le droit de préférence du locataire commercial est-il applicable lorsque la vente porte sur un ensemble immobilier dont une partie seulement est louée à usage commerciale ?

C’est un cas récurent. Une personne souhaite vendre un immeuble entier dont le rez-de-chaussée par exemple est loué suivant un bail commercial. Le preneur peut-il faire valoir un droit de préférence ?

Le dernier alinéa de l’article L 145-46-1 du Code de commerce exclut l’application du dispositif en cas de « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Le droit de préférence du locataire étant une limite au droit de propriété, ce droit doit être d’interprétation stricte. La solution paraît identique si l’ensemble immobilier ne comprend qu’un seul local commercial (En ce sens, voir la réponse ministérielle Marseille : Sén. 22-4-2021 n 21155).

La réponse se justifie. La vente « forcée » au preneur à bail du seul local commercial pourrait entraîner une mise en copropriété, non souhaitée, pour le propriétaire, rendant la vente de son immeuble plus onéreuse et moins attractive qu’une vente en bloc.

3. Propriétaire d’un local commercial loué, j’envisage une donation de ce local. Le locataire dispose-t -il d’un droit de préférence ?

Non ! Le texte vise la seule vente d’un local, et non la transmission à titre gratuit (donation ou transmission successorale).

Bien entendu, il s’agit ici du droit de préférence légal. Il faut donc consulter le bail pour vérifier s’il n’existe pas de droit de préférence conventionnel prévu entre les parties (assez rare en pratique).

4. En cas d’application du dispositif, mon locataire peut-il « discuter » le prix de cession proposé ?

L’offre de vente transmise par le bailleur au preneur doit préciser le prix de cession, ainsi que les modalités de paiement (au comptant, à terme…) et plus généralement les conditions essentielles de la vente.

Le locataire commercial « dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». L’article L145-46-1 du code de commerce ne prévoit aucune possibilité pour le locataire de discuter le prix, contrairement à d’autres droits de priorité (comme le droit de préemption urbain). Dès lors cette « discussion » du prix doit s’analyser en une renonciation à ce droit, ou en une contre-proposition que le propriétaire est libre d’accepter ou de refuser.