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LA VEFA AVEC TRAVAUX RESERVES EN 4 POINTS

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, il est désormais possible de prévoir au sein du contrat préliminaire de réservation que l’acquéreur d’un bien en l’état futur d’achèvement se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements.

1. Contexte légal et réglementaire

Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan
Décret 2019-641 du 25 juin 2019
Arrêté du 28 octobre 2019

2. Objet

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est autorisé à laisser certains travaux de finition ou d’installation d’équipements à la charge de l’acquéreur.

Le contrat de réservation peut donc prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution des travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure lui-même.

3. Nature des travaux pouvant être réservés

La liste limitative des travaux réservés est mentionnée à l’article R261-13-1 du code de la construction et de l’habitation et dans l’arrêté de 28 octobre 2019.

Il s’agit de :

  1. l’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  2. l’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
  3. l’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
  4. la pose de carrelage mural ;
  5. le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
  6. l’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
  7. la décoration des murs.

Les travaux réservés doivent, par ailleurs, répondre aux caractéristiques énoncées par l’article 2 de l’arrêté du 28 octobre 2019, à savoir :

  1. ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;
  2. ils ne nécessitent pas d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
  3. ils n’intègrent pas de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
  4. ils ne portent pas sur les entrées d’air ;
  5. ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

4. Conséquences 

Les travaux réservés ne doivent pas porter sur des éléments (eau potable, évacuation des eaux, distribution du bien, élément lié au cabinet d’aisance…) qui aurait pour conséquence de dispenser le vendeur de livrer un logement au sens du R111-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, lorsque l’acquéreur se réserve la réalisation des travaux, la rédaction du contrat de réservation doit être adaptée en conséquence, notamment sur les points suivants :

  • une clause en caractères très apparents précisant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.
  • le prix du bien immobilier avec des travaux réservés doit être décomposé comme suit :
    • Le prix de vente convenu ;
    • Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
    • Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et des travaux réservés.
  • le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux réservés. Une fois le délai écoulé, le vendeur est tenu d’informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

A noter que les travaux réservés par l’acquéreur peuvent avoir des conséquences importantes pour le vendeur. En effet, lors de la commercialisation d’un programme immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur doit notamment fournir une garantie financière d’achèvement, prenant la forme d’une caution fournie par un établissement financier garantissant – en cas de défaillance dudit promoteur – le paiement des travaux à réaliser par les entreprises réalisant le programme immobilier.

Dès lors, on comprend bien que les travaux réservés par un acquéreur sont susceptibles d’avoir un impact sur l’objet de la garantie financière d’achèvement ; ceux-ci n’entrant pas dans le champ d’application de cette garantie.